Visão Geral Obtenção do Empréstimo Empréstimo com índice fixo Taxas ajustáveis Ajuste de taxa ARM CAPS ARMs que necessitam atenção - O ARM “desconto” - Amortização Negativa - Grandes Empréstimos Processo de Requerimento Dicas gerais Palavra Final 
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Visão Geral Voltar ao topo
Obter-se o financiamento para a compra de sua casa provavelmente venha representar o maior compromisso financeiro que você jamais tenha feito. É portanto, extremamente importante pesquisar os preços de um empréstimo que não só lhe dê a melhor taxa de juros mas que também venha de encontro às suas condições financeiras.
Este canal está intencionado a ser como um mapa rodoviário através desta complexa área. Este artigo sobressalta fatores que se aplicam a todos os empréstimos para a compra de casa e ARMs (Taxas Ajustáveis De Financiamentos); revê as características das taxas de ajuste ARM, incluindo os usos dos indices, períodos de ajuste e taxa “caps” (valor de acordo com o mercado) e discute aplicações de despesas, custas da assinatura do contrato, “pontos” e refinanciamentos.
(Definição de “Cap” em relação aos financiamentos de imóveis: “o nível mais alto da taxa de juros que uma taxa-ajustada de financiamento (ARM) pode subir sobre um particular período de tempo. Por exemplo, um contrato ARM não poderá subir por mais que dois pontos em qualquer ano, ou um total de seis pontos durante a vida do financiamento.”)
Você também irá encontrar na seção “A Final Work” (“Trabalho Final”) próximo ao fim deste artigo, uma lista para revisão das questões para as quais você deverá obter as respostas antes de fazer quaisquer decisões finais.
Obtenção do Empréstimo Voltar ao topo
Quando você se candidata ao financiamento de um empréstimo, existem certas taxas que você terá de pagar que são não-restituíveis. Quando você obtém o empréstimo, você concorda em pagar uma certa taxa de juros, que pode ser fixa ou variável e talvez sejam-lhe cobrados “pontos”; cada “ponto” sendo 1% do montante total do empréstimo. A taxa de juros e os pontos compõem o “Annual Percentage Rate” (“Taxa Percentual Anual”) que será mais alta que a taxa de juros básica, uma vez que esta é a combinação das duas. Haverão também as outras custas únicas que você terá de pagar quando assinar o contrato de financiamento do empréstimo. Tudo isso está discutido abaixo em detalhes.
Empréstimo com índice fixo Voltar ao topo
Existe uma importante razão para a continuada importância de índice fixo de financiamento – o fato de que a taxa de juros permanece a mesma por todo o inteiro prazo do empréstimo e lhe permite re-pagar (normalmente por mês) em pagamentos periodicos que são sempre dos mesmos valores. As vezes, um financiador exige que você faça pagamentos parciais de prêmios de seguros contra sinistros, escolas, propriedade ou outros impostos juntos de seus pagamentos do empréstimo. Nesses casos, o valor total do seu pagamento mensal pode aumentar através do tempo, mas apenas se os seus premios ou impostos aumentarem. De outra forma, a taxa fixa de financiamento providencia previsão e estabilidade para o orçamento da família.
A taxa fixa de financiamento de empréstimo para a casa própria é a melhor para você? Isso depende em muitos fatores. Você deve olhar para a taxa e outros prazos aos quais os fatores o empréstimo lhe está sendo oferecido, por quanto tempo você está intencionando ficar na sua casa e se as taxas do mercado sobem ou descem depois de você tomar o empréstimo. Se você estiver planejando mudar-se num período de tempo relativamente curto, um ARM pode talvez ser uma escolha mais atraente.
Por exemplo, quando as taxas fixas de financiamento são oferecidas, os financiadores irão normalmente cobrar uma taxa de juros que talvez seja diversos pontos de porcentagem mais alta que a taxa que eles cobram pelas taxas ajustáveis de financiamentos de empréstimos (ARM).
Taxas ajustáveis Voltar ao topo
ARMs são um tipo comum de financiamento de empréstimo sendo oferecidos pelos financiadores. ARMs são chamadas taxas variáveis de empréstimos, taxas ajustáveis de empréstimos ou financiamentos ajustáveis de empréstimos. Todos têm a mesma importante característica em comum: a taxa de juros sobre o empréstimo pode mudar periodicamente através do prazo de compromisso do empréstimo.
Por quê é este fator tão importante? Por que qualquer mudança na taxa de juros em seu empréstimo afeta diretamente o valor de seu pagamento mensal. Com um empréstimo de taxa fixa, os pagamentos do principal e de juros permanecem o mesmo. Com um ARM, cada ajuste de taxa para cima ou para baixo da taxa significará um correspondente aumento ou uma diminuição nos pagamentos.
Essas mudanças nos montantes dos pagamentos mensais podem ser significantes.
Como exemplo, suponha que você adquira um empréstimo ARM de $50,000.00, prazo de 30 anos, com uma taxa inicial de 10%. Com essa taxa, o pagamento mensal seria de $438.19. Agora, suponha que depois de um ano a taxa seja ajustada para 14%. Por causa dos 4% de aumento na taxa de empréstimo, o seu pagamento subiria para $592.44 por mês!
Você se importaria que a taxa pudesse aumentar 4% como nesse exemplo? Depende na condição geral da economia ao tempo em que você obtenha o seu empréstimo ARM. Em 1980 e 1981, algumas taxas de juros subiram acima de 6% em menos de um ano.
Mesmo que as taxas estejam estáveis antes que você procure por um empréstimo ARM, você deve considerar o impacto que um 1%, 2% ou 3% de aumento por ano em taxa teria em seu pagamento mensal. O quadro abaixo mostra o efeito aproximado de uma mudança de 1% nas taxas. Para valores mais precisos, os financiadores e corretores imobiliários possuem completas “tabelas de amortização’ que darão a você informação sobre pagamentos mensais para qualquer padrão de empréstimo baseado no prazo do empréstimo e a taxa a ser cobrada.
Efeito aproximado da mudança de 1% na taxa no valor do pagamento mensal (aumentado ou diminuido) para taxas de juros iniciais entre 8% e 12% , para o prazo de empréstimo indicado.
| Taxas Ajustáveis De Empréstimos (efeito próximo na mudança de 1% nas taxas) | |||
| Valor Do Empréstimo/ Prazo Para Pagamento | 20 anos | 25 anos | 30 anos |
| $50,000.00 | $31-35 | $33-37 | $34-39 |
| $75,000.00 | $46-53 | $49-56 | $51-58 |
| $100,000.00 | $61-70 | $65-75 | $68-78 |
Ajuste de taxa ARM Voltar ao topo
Os pagamentos mensais mudam ao fim de cada período do ajuste de taxa. Os períodos do ajuste diferem de empréstimo para empréstimo. Podem ser tão curtos quanto seis meses ou tão longos como cinco anos, embora ARMs de " seis meses " e " um ano " sejam provavelmente os mais comuns. O comprimento do período do ajuste de taxa para um empréstimo particular ARM deve sempre ser previamente revelado em uma exposição de fatos providenciada pelo financiador.
Cada taxa de empréstimo ARM é baseada em um índice. Financiadores podem escolher dentre uma variedade de indices, tais como os índices das taxas pagas por seis meses ou em Taxas De Juros Implícitas (Obrigações Reajustáveis) de um ano, ou a taxa de média mensal na venda de casas existentes. Alguns índices se movem mais dramaticamente que outros. O financiador deve, de antemão, expor os indices a serem usados para o empréstimo junto com a história de dos movimentos nos índices.
Enquanto a taxa de empréstimo ARM e o índice de taxa ARM se movem para cima e para baixo juntos, eles raramente vão ser a mesma taxa. Na maioria dos casos, o financiador estabelece a taxa de empréstimo numa margem de 1%, 2% ou mais acima do índice de taxas.
CAPS Voltar ao topo
Alguns empréstimos ARM providenciam por limites ou “caps” (“ajuste padronizado”) nos aumentos e diminuições das taxas mesmo que os movimentos no índice chamem por maiores mudanças. Então existe um fim para qualquer aumento. Você verá ARMs oferecidos com caps sobre ajustes de taxas a cada período de ajuste, ou com caps sobre o máximo que a taxa pode variar desde o inicial sobre o inteiro prazo do empréstimo, ou com caps em ambos.
ARMs com caps sobre aumentos e diminuições de taxas providenciam maior segurança ao mutuário.
Por exemplo, suponhamos que você esteja procurando um $120.000, 30-empréstimo ao tempo em que as taxas de juros estejam rapidamente aumentando e leve um ARM de um ano a 8%, com um cap de 2% por periodo de ajuste e um 3% “lifetime” (“periodo de duração ”) cap sobre o prazo completo do empréstimo.
Este empréstimo começaria com pagamentos mensais de $880,26. Durante o primeiro ano, a taxa permaneceria em 8%, não importa como rapidamente o índice de taxa tenha aumentado. No começo do segundo ano, sua taxa de empréstimo não poderia chegar acima de 10% (taxa inicial de 8% mais o cap de 2% para o período), com pagamentos do empréstimo de $1.052,54. Mesmo que as taxas continuassem a subir: 2%, 3% ou 4%, a sua taxa de empréstimo após o fim do segundo ano estaria cap a 11% (3% sobre a sua taxa inicial) resultando num pagamento mensal que nunca poderia subir mais que $1,042,80 (excluindo prêmios de seguros contra perigo e impostos).
É claro, é possivel que depois que você obtenha um financiamento em termos “cap”, as taxas não irão flutuar de forma suficientemente acentuada para que os “caps” venham a ter suas funções. E é também possivel que um financiamento ARM com pequeno “cap” (tal como 1% por periodo de ajuste) e longos periodos de ajuste (tais como 2 ou 3 anos) funcionaria contra os seus interesses se as taxas começassem a cair acentuadamente depois que você obtivesse o financiamento.
Notificação
Uma característica final de um financiamento ARM: ao financiador é exigido notificá-lo com antedecedência sobre as mudanças dos valores dos pagamentos mensais. As notificações devem ser enviadas pelo menos 30 dias mas não mais que 120 dias antes de a nova taxa se tornar efetiva.
ARMs que necessitam atenção Voltar ao topo
Alguns tipos especiais de empréstimos ARM, tais como o ARM “desconto”, o ARM com características de “amortização negativa” e o financiamento “baloon payment” (“pagamento total”), à primeira vista podem parecer estar oferecendo a melhor taxa e ter outras caracterísitcas que você esteja procurando. Mas você precisa entender as potenciais desvantagens assim como as vantagens desses financiamentos antes de fazer uma decisão final.
- O ARM "desconto"
- Amortização negativa
- Ballon Payment Mortgages (Grandes Empréstimo)
- O ARM “desconto” Voltar ao topo
Estes financiamentos ARM são oferecidos sob taxas iniciais muito baixas, muito abaixo das atuais taxas de outros financiamentos ARM. Eles sempre parecem como uma barganha, mas como qualquer outra barganha, exigem uma segunda análise.
Primeiro, a baixa taxa “introdutória” para um desconto ARM irá durar apenas até o primeiro ajuste da taxa, normalmente ao fim do primeiro ano. Então, se não houver “cap” nos ajustes de taxa, a taxa no seu financiamento subirá ao indice da taxa mais a margem e irá mudar em seguida porque o índice de taxas muda pelo resto do prazo do financiamento.
O primeiro ajuste, do “desconto” de taxa à completa taxa (isto é, o indice de taxa mais a margem), pode ser um escândalo.
Por exemplo: suponha que um “desconto” ARM seja oferecido a uma taxa de juros iniciais de 5%. Mas quando você começa o seu financiamento, suponha que o índice de taxa seja 6% e a margem para o empréstimo seja de 3% sobre o índice. Isso significa que sem o “desconto”, a completa taxa para o empréstimo (“indice de taxa mais a margem”) seriam de 9% quando você tomou o empréstimo, uma diferença de 4% sobre o taxa inicial de 5%.
O que acontece ao primeiro ajuste de taxa? Caso o índice de taxa não tenha mudado e permaneça a 6%, a sua taxa de empréstimo subiria para 9% (índice de taxa mais 3% de margem). Ou considere um cenário ainda pior: suponha que o índice de taxa para o empréstimo tenha subido para 8%. Nessa situação, a taxa no seu empréstimo subiria ainda mais drasticamente, dos 5% iniciais para 11% (índice de taxa mais 3% de margem).
Esse é o perigo escondido no ARM “desconto” -- aquelas taxas aumentarão ao tempo do primeiro ajuste, resultando num repentino e talvez incontrolável aumento nos pagamentos mensais ao fim do periodo de “desconto”. A única defesa contra esse perigo e uma “cap” sobre os aumentos de taxa que cobrem o primeiro ajuste também. Alguns ARMs “desconto” realmente incluem esta caracteristica.
Finalmente, se o ARM “desconto” não inclui “caps”; certifique-se sobre a completa taxa para o empréstimo (taxa-índice mais margem) e compare-a às taxas de juros de qual padrão ARM estejam sendo oferecidos. Se a completa taxa para o “desconto” ARM é significantemente mais alta, lembre-se de que o período de baixa taxa “desconto” será curto, a completa taxa aplicará durante a maior parte do prazo do financiamento. Isso significa que durante todo o tempo restante do empréstimo, você estará pagando uma taxa mais alta do que se você tivesse tomado um empréstimo equivalente ao padrão ARM. Você pode comparar o custo do “desconto” AMRs com o padrão ARMs verificando a Taxa Percentual Anual (APR) anunciada para cada um.
- Amortização Negativa Voltar ao topo
ARMs Com Pagamento Caps (índices do mercado)
Um ARM com caps nos valores mensais de pagamento (um ARM com pagamento baseado nos índices do mercado) dá a você a segurança de pagamentos estáveis para períodos específicos de tempo, normalmente de 2 a 5 anos. Entretanto, a taxa de juros no pagamento-cap ARM continua a ser ajustado com os pagamentos mensais refletindo as mudanças.
Um pagamento-cap de empréstimo pode ser estruturado com curtos periodos de ajuste de taxa de juros (seis a um ano) ou ajuste de periodo de pagamento mais longo (tais como três a cinco anos) durante os quais os pagamentos mensais permancem nivelados. O pagamento de um empréstimo cap na verdade permite os períodos de “ajustes de pagamentos” ao qual o valor do pagamento mensal é re-calculado de forma que “catch-up” (“enquadra-se”) com quaisquer mudanças nas taxas de juros. Alternativamente, um ARM cap-pagamento pode provar que não importa qual aumento ocorra na real taxa para ser pago no empréstimo, o máximo aumento nos pagamentos mensais a cada taxa de ajuste durante o período de ajuste de pagamento será limitado a uma certa porcentagem, tal como 10%, do montante do pagamento mensal anterior.
Com qualquer um dos tipos, o resultado é o mesmo a qualquer tempo em que as taxas aumentem: todos os juros no empréstimo não são pagos quando devidos, direcionando para a amortização negativa. Para entender a amortização negativa, lembre-se de que para um padrão ARM, um aumento de taxa é pago de uma só vez através de maiores pagamentos mensais. Desde que um pagamento-cap de empréstimo providencie aumentos na taxa sem re-financiamento imediato dos encargos de juros adicionais, aqueles montantes de juros não pagos são adicionados ao seu saldo, que podem continuar a aumentar ao ponto onde ele é maior que o montante original do seu empréstimo.
Assim como o valor do seu empréstimo cresce, da mesma forma os encargos de juros, com cada valor adicional sendo adicionado ao principal do empréstimo.
Quando o dia para ajuste de pagamento finalmente chega para o ARM cap-pagamento, você talvez encontre (assumindo-se que as taxas tenham-se mantido aumentando durante o periodo de ajuste de pagamento) que os novos pagamentos mensais terão de aumentar substancialmente para providenciar o re-financiamento de um empréstimo de maior valor ao invés do prazo reduzido de um empréstimo remanescente à taxa então em vigor.
Por exemplo, assuma que um $50,000.00, 25-anos/empréstimo, taxa inicial de 8% que seja ajustada anualmente e tenha pagamentos-caped por 3 anos. Inicialmente, o pagamento mensal seria de $385.91. Mas suponha que por causa do aumento das taxas de juros, a taxa nos seu empréstimo aumenta a 10% depois do fim do primeiro ano, 11% depois do fim do segundo ano, e 12% do fim do terceiro ano. Durante esses primeiros três anos o pagamento mensal permanece fixo. Entretanto, ao inicio do quarto ano, seu novo pagamento mensal seria $544.78.
- Grandes Empréstimos Voltar ao topo
Balloon Payment Mortgages (“Pagamento de juros e principal conjuntamente por ocasião do termo final de um empréstimo”)
Balloon loans (Grandes Empréstimos) são empréstimos a curto prazo com a maior parte do refinanciamento devido num grande ou total pagamento ao vencimento. Os vencimentos podem ser tão curtos como um ano e são raramente mais longos que cinco anos. Pagamentos mensais são calculados assumindo-se um esquema de refinanciamento de 15 ou 30 anos, então um balloon mortgage (“financiamento com pagamento de valôres iguais com pagamento do valor residual no fim do prazo”) de 3 anos com esquema de pagamento de 30 anos ter o mesmo pagamento mensal (pelos primeiros 3 anos) como um empréstimo de 30 anos com taxa fixa com a mesma taxa de juros. Mas ao fim do periodo “balão” , o empréstimo deve ser ou refinanciado a um novo empréstimo ou ser pago no seu total, não como as taxas fixas de empréstimos nos quais os mesmos pagamentos continuam a ser feitos por outros 27anos.
Empréstimos “balão” podem ser oferecidos a uma taxa levemente mais baixa, ou com encargos iniciais mais baixos, tais como menos pontos que outros tipos de empréstimos. Porém, aqui estão algumas das desvantagens deste tipo de empréstimo:
1. Mesmo que o financiador garanta refinanciar o empréstimo “balão” ao fim de cada prazo, o financiador pode cobrar uma nova taxa a cada vez. Essa taxa não será limitada por movimentos num índice, mas será determinada pelas percepções do financiador de acôrdo com as “taxas do mercado” a esse tempo.
2. Mesmo que o financiador garanta refinanciar o empréstimo, existirão custas legais adicionais e taxas de seguro do título ao tempo do refinanciamento. Se você estiver obtendo um empréstimo “balão”, certifique-se em perguntar sobre esses custos.
3. Se o financiador não garante refinanciar, você sempre enfrenta o perigo, remoto entretanto, que ao fim do curto prazo do empréstimo “balão” você terá de refinanciar com um outro financiador, uma vez que sem uma garantia, nada forçará o financiador inicial a fazê-lo. Isto significa que você terá de pagar as despesas de assinatura, incluindo “pontos”, tudo outra vez.
4. Na maioria das vezes, uma grande proporção do montante do empréstimo original é pagável ao fim de cada prazo. No caso do valor das propriedades baixarem ou o refinanciamento não estar disponível por outras razões, você pode perder a propriedade segurando o empréstimo a menos que você tenha outros suficientes bens para fazer o re-pagamento.
Devido às custas adicionais e incertezas que o empréstimo balão impõe aos mutuários, os financiadores, os financiadores analistas ou crendenciados pelos Estado de New York são exigidos a:
· Oferecer tais empréstimos por um período de pelo menos três anos com a taxa de juros fixa pelo periodo inicial de três anos sobre os empréstimos concluidos.
· Providenciar notificação de vencimento pelo menos 90 dias mas não mais que 120 dias antecedentes ao vencimento previsto.
· Não permitir estruturar tais empréstimos para providenciar amortizações negativas.
· Emitir notas especiais alertando o mutuário sobre os prazos de re-pagamento e se ou não o empréstimo será refinanciado pelo financiador ao vencimento.
Processo de Requerimento Voltar ao topo
Até agora nós falamos somente sobre os próprios empréstimos, as suas custas gerais e pagamentos mensais uma vez que você os obtenha. Assim como importantes no curto prazo são os custos para se começar um empréstimo, e mesmo as despesas meramente para candidatar-se a um empréstimo.
Custos do requerimento
Se você estiver se candidatando por um financiamento de taxa fixa ou um ARM, os financiadores vão solicitar certas informações. Tais itens irão incluir a sua história e status de crédito e uma avaliação do valor da casa ou apartamento que você deseja comprar. Essa parte do processo de requerimento, como uma regra, necessita pagamento de um taxa que normalmente não é restituível.
Muitos candidatos elegem usar um corretor de financiamento ao invés de requerer diretamente a um financiador. Os corretores de financiamento devem ser registrados junto ao New York State Banking Department a fim de agirem como intemediários em arranjar financiamentos de emprestimos residenciais. Para provar registro, a todo corretor de financiamento e exigido expor em seu local de negócios o seu certificado de registrojunto a uma nota de que o corretor de financiamentos não esta empossado a executar financiamentos de empréstimos.
Até que o candidato ao empréstimo aceite um firme compromisso de um financiador qualificado ou o empréstimo na realidade se conclua, as únicas taxas que um corretor de financiamentos pode aceitar são:
- uma taxa de requerimento, que deveria ser razoavelmente relacionadas aos servicos para serem executados e não podem ser baseados numa porcentagem de valor de empréstimo. Essa taxa pode variar de corretor a corretor, e em fato, alguns corretores não cobram nenhuma taxa de requerimento. Sob os regulamentos do New York State Banking a taxa de submissão pode ser não restituivel, então é muito importante pesquisar a compra.
- O corretor de boa fé orçamenta as despesas de relatórios de crédito e/ou a taxa de avaliação de propriedade. Sob os regulamentos do New York State Banking essas taxas de terceiros não podem exceder ao real custo do serviço prestado.
Anteriormente à aceitação de um requerimento de financiamento ou qualquer outra taxa, o corretor deve expor, por escrito, ao requerente, os detalhes relacionados à todas a taxas e outra consideração para ser recebido por outro corretor assim como os termos e condições para se obter as restituições de taxas pagas pelo requerente, serviços a serem executados pelo corretor e a pessoa que pode ser contatada sobre os problemas ao local de negócios do corretor. Assim sendo, lembre-se antes de assinar um acordo de corretagem, esteja seguro de entender quais taxas você está pagando, o que seria restituível e a total compensação a ser paga ao corretor.
Se você submeter um requerimento diretamente com um financiador, as taxas similares aquelas acima enumeradas para corretores de financiamentos serão costumariamente requeridas. Sob os regulamentos do New York State Banking e as leis federais, aos financiadores também são requeridos fazer explicações excpressas a respeito das taxas e outros custos estimados dos empréstimos. Essas explanações são designadas a deixar o consumidor ciente dos aspectos chaves da transação e deveriam ser totalmente entendidas pelo requerente. Acordos orais ou promessas verbais têm pouco ou nehum peso, em caso de problemas aparecerem na data ou depois.
É importante saber-se o que acontece com as taxas que você paga se você decidir desistir do processo e tomar um empréstimo com um outro financiador, ou se o financiador decide não dispor-lhe o empréstimo. Seria restituível? Você deveria obter a resposta através do financiador, por escrito, antes que você faça qualquer tal pagamento. Se o financiamento do empréstimo não fôr para o propósto de pagar uma casa, na maioria de outras circunstâncias, a lei federal exige que o financiador ofereça ao mutuário o direito de rescindir a transação antes da consumação. Se o direito de rescisão fôr exercido, o financiador deve restituir todas as taxas.
Pontos
Um ponto é um por cento (1%) do valor do empréstimo ou do montante a ser financiado. Por exemplo, um ponto por empréstimo do valor de $100,000 para $1000 e dois pontos para um empréstimo de $150,000 para $3000. Nesses empréstimos onde pontos são incluidos no custo do crédito e incluído no montante sendo financiado, Regulamento Z requer que os financiadores esponham esses valores em cálculo da Taxa Percentual Anual que expressa como uma porcentagem de taxa o custo combinafo de pontos, qualquer outro encargos financeiros e a taxa de juros sobre o inteiro prazo do empréstimo. Quando pontos são cobrados e estão sendo financiados, o APR será o montante mais alto que a taxa de juros, uma vez que o APR reflete o custo geral do crédito. Entretanto, nesses empréstimos onde pontos não são um custo do crédito, o regulamento do New York Banking exige explanação especial com relação aos pontos. Além do mais, o seguinte não está expresso em termos de pontos: taxas de submissào, taxas de origem, e taxas pagas a terceiros tais como honorários de advogados e taxas de avaliação. Os seguinte tipicamente são expressos como pontos: taxas de compromisso, taxas de compromisso para assegurar e taxas do corretor.
Compromisso e acordo para assegurar
Um compromisso é uma oferta por escrito por um financiador para fazer um empréstimo. E emitida depois que o financiador aprova o requerimento de empréstimo e resume os termos de concdições do empréstimo para o fechamento do negócio. Costumariamente, o financiador cobra uma taxa por este compromisso, que é expressado em termos por “pontos”. Em caso de um corretor ser empregado, o regulamento do New York State Banking proibe a taxa de corretagem de ser paga ao corretor até que o compromisso do financiador seja aceito pelo candidato. Alternativamente, a taxa do corretor pode ser paga ao tempo da assinatura do empréstimo. Lembre-se, a taxa do corretor não pode exceder ao valor originalmente disposto a você ao tempo da submissão do acordo expresso do corretor.
Um acordo “lock-in” é um acordo por escrito que obriga o financiador a dispor de um empréstimo com uma especifica taxa de juros e um específico número de pontos por um período afirmado de tempo mediante pagamento de uma taxa. Durante o período do aumento da taxa de juros, um acordo “lock-in” pode assegurar proteção contra um aumento em custos financeiros. Somente um financiador qualificado pode emitir um acordo “lock-in”. Entretanto, um corretor registrado pode aceitar uma taxa de “lock-in” através de transferência de fundos para um financiador providenciado que o corretor providencie ao requerente um acôrdo “lock-in” executado por um financiador qualificado.
Despesas da assinatura do negócio
Você terá outras únicas despesas ao tempo da assinatura do seu empréstimo. No Estado de New York, isso incluirá:
· Verificação Do Título e Guarantia (endosso)
· Imposto Do Registro Do Financiamento
· Honorários Advocatícios (para o advogado do banco, além do seu próprio)
· Fundos Iniciais Da Conta De Caução
· Vistoria Da Propriedade
Com “pontos” incluidos, essas custas podem subir para acima de 5% do valor do empréstimo. Quando você se submete a um empréstimo, o financiador irá providenciat a você um “Demonstrativo RESPA” que irá relatar as custas do fechamento sob uma base de orçamento de “boa fé”. Por lei, ao financiador é exigido providenciar tais orçamentos uma vez que você preenche os papéis para pedido do empréstimo. Os orçamentos incluem custas de itens tais como verificação do título, seguro, vistoria, taxas de registro, impostos do financiamento, honorários advocatícios e pagamentos iniciais dos impostos da conta de caução. Esses orçamentos devem refletir os custos reais baseados na experiência do financiador na área onde a propriedade é localizada.
Pergunte ao financiador se a taxa anunciada ou afirmada quando você se candidatou ao empréstimo é uma taxa “firme” que o financiador irá se comprometer por escrito e se o empréstimo irá de fato ser feito sob aquela taxa. Muitas taxas de empréstimos que são cotadas são as taxas que se aplicariam se o empréstimo fôsse assinado naquele dia e estão portanto sujeitos a mudanças. Além do mais, muitas cartas de compromisso do financiador meramente afirmam que o empréstimo será feito pela taxa em efeito ao tempo da assinatura, o qual poderia ser muito mais alto do que a taxa ao tempo que você recebe a carta de compromisso.
Penalidades de Pre-Pagamento
Você talvez tenha de pagar uma taxa ao financiador se você pagar de volta o seu empréstimo antes do fim do prazo. Se ou não você terá de fazê-lo, depende do tipo de empréstimo que você tenha e se o financiador é possui licença estadual ou federal. Sob a lei do Estado de New York e os regulamentos do Departamento Bancário, instituições bancárias credenciadas pelo Estado e financiadores licenciados pelo Estado podem impor taxas de pre-pagamento somente sob as seguintes circunstâncias:
a. para financiamentos com taxas fixas, uma taxa pode ser cobrada apenas se o empréstimo fôr pago dentro do primeiro ano do seu prazo e o contrato assim prevê.
b. Para financiamentos ARM, penalidades de pre-pagamento não podem ser cobradas a qualquer tempo com exceção de que as taxas de juros para o empréstimo ARM não mude por um período de cinco anos e o contrato assim o providencie. No caso de “empréstimo balão” com um prazo de cinco anos ou um ARM de 30 anos com periodos de ajuste de cinco anos, a penalidade de pre-pagamento pode apenas ser cobrada durante o primeiro ano do empréstimo, como no caso de dos financiamentos com taxas fixas.
Financiadores federalmente credenciados, tais como o federal savings (poupança federal) e associações para empréstimos ou bancos federais de poupança, não têm tais limitações nas penalidades de pre-pagamento. Assegure-se em questionar sobre a extensão das taxas de pre-pagamento em seus empréstimos.
Exisatem muitos financiadores competindo entre si para fazer empréstimos para financiamentos. É importante, para a sua própria proteção e para obter o melhor negócio possível que você pesquise. Para assití-lo nisso, aqui está uma lista das questões para as quais você deveria obter respostas antes de fazer quaisquer decisões finais com respeito ao seu empréstimo de financiamento.
Lista de verificação para os pesquisadores de financiamentos do mercado atual:
- Que tipos de financiamentos estão disponíveis?
- Quais são as taxas de juros?
- Eu deveria pagar uma taxa de requerimento não restituível?
- Quantos “pontos” eu devo pagar?
- As tradicionais taxas-fixas de financiamentos estão disponíveis?
- Em caso afirmativo, qual é a taxa dos juros iniciais comparada à taxa ajustável de financiamento?
Com taxas ajustáveis de financiamentos:
- Com qual frequência a taxa de juros pode aumentar ou diminuir?
- Qual é a base de determinação de frequência e por quanto a taxa de juros irá aumentar ou diminuir?
- Existe um limite no valor de aumento ou diminuição durante um período específico de tempo?
- Existem meios em que eu possa manter os níveis de pagamentos dos juros nos anos iniciais do meu financiamento?
- Quais são as possiveis penalidades para os últimos anos se eu tomar a vantagem desses benefícios?
- Quais encargos adicionais eu poderia aguardar do financiador quando eu assinar o acordo final para o meu financiamento?
- Quais futuras custas (honorários advocatícios, etc) eu poderia antecipar?
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